随着柳州公寓产品的日益增多,芝姐身边问及公寓的朋友也越来越多,有单身贵族想自住的,也有手握资金打算投资的,但大多数人对于公寓该如何选择一知半解,今天芝姐就来聊聊公寓这类产品。

从性质上来说,公寓产品属于商业地产,同时因面积小、总价低、投资门槛不高等特点,吸引不少投资者关注。

【芝姐聊房】都说公寓有“钱景”,但是该怎么下手呢?-柳州夜生活

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首先,咱们来看看公寓住宅的区别。

第一,住宅的土地使用权为70年,而公寓的土地使用权只有40年。更大的区别在于,在土地使用年限到期后,住宅已经明确可自动续期,且大概率是免费续期,而公寓与其他类型的商业不动产一样都没有类似的政策。

第二,住宅与学区挂钩,可以落户;公寓不能落学区,不能落户,且水电费单价按照所在区域的商业地产缴费标准(比同区域住宅的水电单价更贵)。另外,公寓的贷款年限也普遍低于住宅。

第三,公寓的流动性不如住宅,原因是商业地产的交易成本更高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2-5%。

看到这,大家难免心生困惑,既然公寓有这么多不足,为何还受人们的热捧?其实说白了,存在即合理,公寓的投资购买价值并不低!

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对于某些特定人群,投资购买一套小户型公寓就是最恰当的选择。

1、单身过渡:被限购政策挡在围城外的人群,急需容身之所,此时选购一套小公寓即可解决问题。不限购,完全不影响未来二次购房需求。

2、投资需求:公寓面积一般在30-70㎡之间,面积小,投资成本往往只占同区域住宅的一半或三分之一,门槛更低,且长期持有的房租回报率非常稳定。

3、商业属性:在全民创业的今天,具有商业属性的公寓,更容易满足“可居住、可创业、可办公、可投资”的多重梦想。

从市面上的调查来看,绝大部分的人买公寓都主要用来投资。而说到投资理财,大家通常会选择基金、股票、储蓄、不动产等方式,各类常见的投资渠道又有何特点?不如再来看一个对比:

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通过对比可看出,相对于普通住宅以及其他的投资形式,购买公寓的回报率更高且风险更低,因此公寓的投资指数颇高。

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那么,究竟什么样的公寓值得入手呢?

芝姐还是坚持:地段、地段,还是地段,这条房产投资的金科玉律放到公寓投资上依然有效

小户公寓与纯住宅相比,带有更大的投资属性,所以于它而言,地段是考量其是否具有投资价值及发展潜力的第一要素。

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恒大御景湾滨江公寓坐落于鱼峰区阳和大道西侧,坐拥一线滨江美景,定位“柳江畔·公园生活城”,占据地段优势。还有阳和大桥、白云大桥(预计年底开工)、静兰大桥并排横贯,片区内井字形大交通,与河东,柳东,城中,鱼峰多点贯通。

另外,轻轨3号线(规划中)从城市西北面的太阳村,延伸到城市的东南面阳和开发区,经过恒大御景湾项目,中间站点穿过柳州半岛商圈、河东CBD商圈。

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买公寓属于长线投资,外围发展同样值得关注

根据政府规划,除目前已承接大体量产业集群外,阳和片区还被定位为高端滨江居住区。目前片区内一线临江土地储备不下3000亩,后续将会吸引更多的品牌房企前来造城。

为匹配城市东大门的形象,阳和版块已规划滨江湿地公园、游艇码头、旅游骑行线路……同时学校,医院,银行等公共资源也将相继完善。当前阳和片区内已有楼盘把影城、购物中心、广场建起来了。生活配套的愈加成熟,足够孕育出不错的租赁市场。

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很显然,从目前来看,恒大御景湾的公寓背靠产业大城,人气源源不断,未来有很大的升值空间,值得投资。

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最后看价格,投资回本快才是硬道理!

对于投资客而言,选择公寓的一大指标,就是公寓的投资回报率。当然,回报率离不开投入成本。一般来说,同样的地段,公寓的单价要比住宅便宜15-25%。

如恒大御景湾住宅均价8500元/㎡,而公寓均价7500元/㎡,还带装修交付,并且赠送全屋家具跟电器,可直接拎包入住,相当于实际均价仅6千多。

此外,恒大御景湾滨江公寓户型灵动多样,面积段为40-81㎡,层高3.1m,在空间和功能上都有较大的拓展性,宜自住、宜投资更可以用来办公,分期首期低至3万起。

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我们来算一下:这样的一套40㎡公寓折后入手总价大概在40万左右,如果是一次性全额付款总价是28万左右。如果每月租金为1500元,那么根据粗略的租金回报率公式计算:租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(1500*12)/280000≈6.4%。

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值得一提的是,恒大御景湾滨江公寓项目共有3栋楼,17层4梯10户的布局设计,避免了出门归家高峰期电梯的拥挤与嘈杂,大大提升了舒适度。同时,公寓带家私、送家电,不仅价格实惠、月供压力小,还省去了额外装修购置家具的花费和麻烦。用能够承受得起的低价换取一个功能齐备的舒适空间,可以说是非常划算的投资。

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