一谈到买房这话题，很多朋友瞬间就严肃了起来。 特别是刚刚有点经济基础的年轻人，准备购买人生的第一套房，更是举棋不定，慎之又慎。 老城区的房子价格不低，虽有繁华的地段，成熟的区域配套，但是没有太多的房子可挑。 反观新区，有大量土地供应，新房的选择更多，规划高逼格，项目高逼格，劣势则是短期区域配套短缺。 是否应该就此逃离旧城，冲向新城怀抱？ 今天，芝姐就从城市的发展趋势、居住的舒适性，以及房子升值的潜力等几方面和大家聊聊这个话题。
（柳州全景图）
买老城区好还是新城区好？
今天，芝姐就从城市的发展趋势、居住的舒适性，以及房子升值的潜力等几方面和大家聊聊这个话题。
01
首先需要说明的是，柳州老城区在城市发展过程中起到不可替代的作用。
城市变迁并非一朝一夕，随着文化的不断沉淀，经济发展日益繁荣，凝练成柳州特有的风土人情与厚重历史。
而我们所熟悉的老城区，也在这漫长时光中悄悄形成，带给我们不可忘却的生活回忆。
随着柳州老城区的发展越来越饱和，开辟新城便无可避免。而在城市发展变迁中，在新城还是老城买房置业，便成为了柳州人必须面对的事。
（老城区商业实景图）
老城区固然有老城区的好处，但在芝姐眼中，置业新城区的优势和其为年轻人所带来的好处，却是老城区无法比拟的。
02
把新城区和老城区做一个对比，发展趋势一览无遗：
1.新城区的规划更具时代性
老城区的教育、医疗等公共配套资源几乎已没有改变或者提升的空间，因为已经没有土地可供建设了。
但新城区则不同，待开发的土地资源丰富，因此，新楼盘如雨后春笋般“冒”出来。此外，政府会根据地形地貌情况，更加科学地规划路网，如柳江新城区的兴柳大道，双向六车道可以让车辆畅通无阻，而老城区的柳堡路沿线则仍是四车道，经常会出现拥堵。
在配套方面，诸如柳东新区，有着各大名校的分校资源、大型商业综合体的加持以及园博园、柳东文化广场、会展中心等城建配套。
（柳东文化广场实景图）
新区各类型的配套规划都更具时代发展的前瞻性。
2.新区楼盘设计更加符合现代人居标准
如果你居住在老城区的老小区，可能就要接受没有车库、几乎没有物业管理、户型设计不合理等情况。
一般来说，由于建筑年代较久远，很多“老破小”甚至没有小区的概念，开门即街道，停车难于登天。
此外，大多数老破小也没有电梯，后期增建电梯还得全部业主投票表决。至于物业管理，有些居民楼根本没有，几乎无法享受到现代居住日常生活本该拥有的便捷和省心。
但如果居住在新城区，在建或已交付的新楼盘大多对小区有更加科学和规范的设计。游泳池、地下车库、有氧跑道、书吧已渐成标配，这也会大大提升居住舒适度。
（示意图）
3.圈层的升级和更替
没错，年轻人比较介意的一点：圈层。
试想一下，如果你居住在老城区，周边邻居都是大叔大妈，平时下楼散步就能看到光着膀子的“社会大哥”，这样的居住氛围着实不适合现在的小年轻。
但居住在新城区之中，你所接触到的人则大不相同。一般买新区房子的大多为20-40岁之间的工作族或投资者，圈层的不同也会让你的居住舒适度有所不同。
没错，这是规划和设施的差距，在“新”、“科学”和“现代”这些方面，新城区完全打败了老城区。
03
相比于新区的项目遍地开花，老城区一贯是一派大隐隐于市的气度。
诸荣和天誉、恒大御府、绿城·杨柳郡这类项目，售楼部上空仿佛常年飘着几个字：不急，慢慢卖。
这背后的底气，来自于脚下的土地。
主城土地的稀缺，造成了新盘的稀缺，再加上主城拥有的垄断性资源：名校、商圈、医疗，时间之下，历久弥坚。
于是，总有一波习惯下楼就是饭馆，隔壁就是学校，出门就是公交的地缘客户，从两房到三房，从刚需到改善，对生于斯、长于斯的老区从一而终。
所以，虽然那些楼盘宣传低调，但只要开盘，基本也都能卖得七七八八。
但是，老城区的优势，往往就是它的劣势。
（柳南区实景图）
比如，居住环境。
老城区的土地开发程度往往已经饱和或接近饱和，再加上出让的地块大小有限，开发商只能在这盖盖房子，想做大型配套，想整改城市面貌，比较难。
比如，路网交通。
由于城市早期规划不尽合理，柳州老城区楼间距大多较窄，再加上道路狭窄，密集的人口则让老城区道路显得更加拥挤，如果你周五晚上驱车去五星街，半小时可能只能过一条马路。
总的来说，在享受老城区成熟配套的同时，也要接受它带来的不便。
04
从买房升值角度来说，“政府的钱投哪里，你的眼光就应该在哪里”，跟着政府的规划走肯定不会错。
值得买的新区一般有以下5个标准：
1.新区和老区一定要连成片，中间不能有留白，这样才能让日常生活与主城无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少×3。
2.人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口不断来此定居。
3.规划主导发展的新区，并且将名列前茅的医院、学校迁移过去的新区，可以考虑入手。
4.有明确的轨道交通建设规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。
5.规划刚刚出炉，就有大批头部开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。
此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。
相对于新城区，老城区的开发潜力不大，产品和环境局限，使得大部分老区的房价始终处于平稳状态，即便整个市场处于上行周期，也很难走出单点行情，或是房价猛涨。
老城区的购房选择，则要注意以下两点：
1、一定要关注与就业人口之间的距离。就业集中的地方，经济增长动力强，缺人缺钱的区域，上涨就乏力。
2、配套也分优先级，首要关注学区，其次是商业，配套越完善，房价的支撑力就越足。
05
新区有新区的优劣，老区有老区的瑕瑜，到底该如何选择？
可能有人注意到，进入2019年，越来越多的大V、自媒体开始说同一句话：回归主城。
为什么？
过去，很多新区派是因为手头预算不多，而老区负担又太高，所以只能在新区项目里选选。
但随着城市不断扩张，新建路网的通车，过去的新区洼地，正在以肉眼可见的速度被快速填平。
（新区、主城部分项目均价对比图）
现阶段再去对比，我们会发现——
1、新区、老区项目之间的价差在逐渐减小，部分新区项目已经没有价格优势。
2、新区在涨，主城企稳，新区和老区的投资成本，已经越来越相近了。
房价扁平化了，价差消失了，就没有必要一个劲的死磕新区了。
毕竟，在整个市场回归冷静，投资风口变得扑朔迷离的当下，还是老区的配套看得见摸得着，还是老区的变现能力更强，还是老区的房子更好租。
总的来说，首付够得上的情况下，能老区，不新区。
【说在最后】
回到开始的问题，如何选择，才能告别买房焦虑？
看好新区的，可以在城市发展带、成熟老区附近选择，但最好具备产业、教育和轻轨规划。
看好老区的，尽量靠近就业人口集中的地方，需要重视的是轻轨规划、名校、商业和政府定位。
新区与老区之间，价差在合理范围内，尽量选老区。
接受当下，做适合自己的选择，是告别焦虑的唯一办法。
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文/肉丸子 编/清筝
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