昨天,跟某个项目营销总闲聊时,谈到柳州下半年楼市情况,他直言:今年的年都不好过了。

其实,年底的市场会转冷,这是大家意料之中的事情。

纵观整个柳州楼市,无论是从产品推新还是拿地节奏上来讲,情况都不太乐观。今天我们就从几个角度来聊聊柳州的楼市:

01

从产品推新的节奏上来说

首先从产品推新的节奏上切入。

随着柳州土地市场的平稳推进,柳州新产品进入市场的节奏也相对有序,基本上达到了供应平稳的节奏。

近段时间,有很多项目的平面图规划已经确定下来了,而且多个项目都会在11月底12月初有一些节点,比如:营销中心开放、样板间升级亮相或者是首开!

讲真!柳州楼市的这个“年”不太好过-柳州夜生活
(某楼盘营销中心开放)

除此之外,还有一些新地块项目预计在明年3、4月份相继入市,但是如今也是先把城市展厅/示范区给设置好了,已经开始前期的蓄客工作。

像柳州万科城、揽山庭、大唐印象、融创公园学府等等这些今年拿地的楼盘,都会在年底之前崭露头角。

从多个新盘楼盘入市的节奏上来看,目前的楼市可以用一个“热”字来形容。

而从拿地到推新的时间周期来看,大家都在抢营销节点,说的直白一点,大家都在抢市场份额。

为什么大家都在加快推新节奏?说白了,大家都在走高周转路线。

当前,开发商拿地成本越来越高,融资越来越困难,反之,利润率越来越低,只有从时间、工期、质量上控成本,从而导致柳州有些期望值非常高的项目降标降配,施工用的材料从A级降到B级,再从B级降到C级。

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另外,大部分的开发商拿了“高价地”之后尽可能的会去做“溢价”。只有溢价高了,他们才能赚钱。所以未来的市场,将会有更多“包装精美”的楼盘陆续入市,而且这个数量还不小。激烈的竞争才刚刚开始,后续的市场很可能会是一个“优胜劣汰”的角斗场。

02

从柳州市场的角度上来说

目前的柳州市场,大概会分为三类:卖得好的,勉强能卖的,卖不动的。

其实这一点非常好理解。

卖不动的:这些楼盘一般是尾盘或者自身定位失误的,要么产品失误要么是价格失误。

勉强能卖的:这类项目多数性价比和配套其实还可以,只是自身可能存在很多竞品。比如阳光城·丽景湾,首开价格定位过高,高于周边项目,导致卖不动,如今通过优惠打折,走量还是可以的。

卖的好的:一般性价比都比较高,具有一定投资价值。价格优势还是品牌优势都能被大众所接受。

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像合景·云溪四季“7”字头的价格,还是带装修交付,确实具有诱惑力,再有区域“红利”的加持,让它们在冬季里“火”了一把。

03

从土拍地块供应端来说

土拍对于柳州楼市来说,既是催动剂,同时也是镇静剂。

集中爆发之下的土拍会给市场带来“火热”的影响,而没有土拍的日子里,开发商可能会格外的低调,土拍热度蹭不了,不如就安静卖房,甚至很多项目尽量把“开盘”做的低调,只有蓄客良好的楼盘才敢大张旗鼓的加推。

而且,观察了近两年火热的土拍,年初和年底大多数都是市区供地的高峰期,而年中则成了“乡镇地”的舞台。

反观今年土拍市场,截至目前为止,柳州共推出了56宗地块,同比下降约35%。

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整体来看,柳州的供地还是很有计划,很有策略的。根据一些开发商的反馈,年末他们还有在柳州拿地的计划,但是制约的就是:下半年没有好地出来。

这是积极的一面,证明很多开发商还是看好柳州的市场的,但在拿地的时候,开发商也会有很大的困惑:柳州拿地成本太高了,保证不了利润,谁也不敢做冒险的事。

所以,越是到了年末,钱紧的日子,这个市场希望重燃的可能会越来越低,楼市静悄悄,大家安静卖房的时刻又到了。不论哪家想造个势都是非常不容易的。

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【说在最后】

总之,目前的市场确实不是太好。这个答案是确定性的,后续的市场竞争将更加激烈,高价盘扎堆入市,谁能安稳过冬,谁会扛不住压力,市场都会验证。

不管怎样,年底之前,大概率卖到性价比不错的盘。而对于购房者来说,你要做的,就是随时做好准备,合适的时机上合适的车。