有个楼盘，坐标万象商圈旁，精装单价9800-10600万元/㎡，买房送全屋家具家电。大到空调、热水器、沙发衣柜，小到床头台灯，这家楼盘全送了。
芝姐真的忍不住想问一句，这搞的哪一出？
01
床品也是交付标准，太“另类”了
样板间，哪个楼盘都有，但能做到“所见即所得”的，并不多见。
据说，这家楼盘的样板间，你能看见的东西，几乎都是你的。
▲全屋精装修+中央空调+水晶吊灯
▲橱柜、吊柜、三件套
▲茶几、沙发、电视柜
▲卫生间五金、卫浴、电热水器
▲卧室里的床以及被褥和四件套
（注：具体赠送明细以现场公示为准）
柳州市面上的楼盘大多数为毛坯房，再不济只是带装修交付，真正能达到“拎包入住”的很少见。当然，出租房或者二手房另说。
今天，这个盘把拎包入住诠释的更加极致，而且是用在新房上。
02
万象商圈旁的公寓，要啥有啥
为啥有这波骚操作？
看完样板间图片，大家一定也有了答案。这家卖的不是普通住宅，而是3.1米层高的SOHO公寓，面积为47-84㎡单间和两房，且带全屋装修，和普通的毛坯公寓比起来，这类全装修公寓不论是自住还是出租，都更加省心。
▲项目区位图
没错，这就是位于桂柳路与学院路交叉路口的恒大国际中心，与万象商圈仅隔一条马路的距离，3公里范围内涵盖柳州市行政中心、河东CBD、中高端写字楼等，周边的上班族多，人流量大。
此外，附近100米内有快1、快3、快7等5条BRT便捷交通工具，毗邻静兰路、西江路、华润路、文昌路等多维主干道，紧邻轻轨1号线（在建中）、轻轨3号线（规划中）站点，周边都是最为通达的成熟路网，去哪都很方便。
03
首开热销，好产品自带流量
商业公寓的功能性分为三六九等，这是老生常谈的话题了。
柳州恒大中心属于哪一种？
看了一圈配置，芝姐觉得，它应该属于挺不错的那种。
因为，这个盘在交付使用后，水、电、煤气、电话、电视、网络接线等配套都同时到位。
此外，还有一个“反常态”的配置，就是做到了6梯20户，这梯户比极大的缓解了白领上班前的“打卡焦虑”。
从功能布局上看，公寓面积虽小，但五脏俱全。
面积最小的47㎡户型，卫生间、客厅、卧室、厨房等区间一样不少。
▲47㎡户型
此外，每个户型都设计了绿化阳台，保证了良好的采光与通风。放在公寓产品里，还挺稀有的。
有了以上优势，恒大中心公寓在销售过程中自带“热点”。
据了解，11月16日，柳州恒大中心首开推出484套公寓，首开“9”字头起，当天去化情况较好。
▲开盘现场图
另外，从产品信息看，这个项目确实同时满足办公和居住的功能，灵活性强，属于公寓市场里中等偏上的类型。
▲平层图
04
商业产品，还得先看回报率
从地段、配套、产品等各项指标来看，柳州恒大中心确实还不错。
但如果从投资品的角度，回报率才是关键。
市面上可以选择的投资品很多，但不管哪种，都离不开门槛、收益、风险这三大核心参数。
像股票和期货，不是普通人玩得溜的，谁玩谁知道。
投资实体经济，开店做老板，也不是人人都有这个精力。
相比之下，地产的门槛和难度确实低一些。
那SOHO公寓这个产品，回报率如何？
据了解，目前在售的房源是25-26层，主力户型为47㎡，总价区间是46-50万，有部分9字头。
芝姐走访了解了当下河东片市场的租金情况，单间公寓平均租金在2000元/㎡左右，稍大一点的两房两厅租金在2300左右，这样的月租其实已经可以抵掉大部分甚至全部的月供。
▲2019年河东片公寓租金水平（数据来源于58同城，仅供参考）
对此，业内人士表示，由于河东片人口密集，交通便利，又有价格优势，总体看，SOHO公寓门槛较低，收益还不错，交房后基本可实现以租养贷，综合回报率有望接近7%，跑赢通胀没毛病。
需要提醒的是，数字看起来的确不错，但前提是能做到一直满租。
05
公寓这么香，每人都要手持一套？
答案是：不是谁都适合！因为每一种产品，都有其对应人群。
SOHO公寓并不适合全部人，毕竟它“姓商”不是“姓住”。
对于有落户、学区需求的购房者而言，商业公寓不适合你。
那什么人可以买呢？
其一，“先住后租”的年轻人。
从供应看，低门槛的住宅已经被边缘化，这是城市发展的必然，这也是刚需之痛。
不少年轻人，还是希望可以住在核心城区，享受便捷的交通、成熟的配套，尤其注重消费和娱乐上的丰富性和便捷性。
对于这部分年轻人来说，SOHO公寓称得上是相对优质的过渡型资产。
其二，普通投资客，特别是保守型群体。
对于大部分普通投资客，特别是偏向理财保守的中老年人，房票紧张，有没有较高的抗风险能力。
商业公寓因不占住宅名额，反倒显出优势。加上9字头加持，能跑赢通胀，相对是不错的“保本”方案。
最后，不管任何的投资产品，想要获得可观的收益，都是要抓长线的。
路遥知马力，总会有项目能够逆流而上，成为“长线黑马”。
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